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Por qué los bienes raíces generan riqueza de manera más consistente que otras clases de activos

Por qué los bienes raíces generan riqueza de manera más consistente que otras clases de activos
13 enero, 2021
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Si ha vivido las recientes recesiones inmobiliarias y económicas, el mismo título de este artículo podría causarle cierto dolor emocional. Hace menos de diez años, el país fue azotado por una crisis económica como nuestra generación nunca había visto. Personalmente, recuerdo conducir por la calle en el Valle Central de California y ver carteles de “se vende” en prácticamente una de cada cuatro casas. Parecía que el mercado nunca se recuperaría. Avance rápido unos pocos años y ahora se está construyendo una riqueza masiva a través de bienes raíces, a menudo por personas promedio.

Flujo de efectivo

El flujo de caja es el dinero que le sobra del alquiler que ha cobrado después de que se hayan pagado todos los gastos. La mayoría de los bienes raíces tienen gastos como hipotecas, impuestos sobre la propiedad, seguros, mantenimiento y tarifas de administración de la propiedad. Cuando compra una propiedad que genera más alquiler cada mes que los gastos que lleva para poseerla, su flujo de efectivo es positivo.

En la mayoría de las inversiones (acciones, arte, joyas, bitcoins, etc.), esperas comprar algo que se aprecie en valor y luego venderlo más tarde para obtener una ganancia. En algunas formas de inversión (comprando un negocio mal administrado, por ejemplo), es posible que esté comprando algo que genere ingresos y con la esperanza de mejorar el rendimiento de ese activo para aumentar su valor. Para la mayoría, esto implica demasiado trabajo y no es deseable. Lo que nos queda es la comprensión subconsciente de que “invertir” es comprar algo que cree que valdrá más en el futuro. Si esto se basa en principios sólidos, puede funcionar. Si no es así, es más como apostar.

Los precios de las viviendas se disparan debido a las bajas tasas hipotecarias, no porque Covid-19 aumentó la demanda de casas grandes

Aquellos que compran propiedades únicamente porque los precios estaban subiendo y por ninguna otra razón tienen una estrategia de salida: vender más tarde. Además, solo tienen una forma de tener éxito: esperar que la propiedad continúe valorizándose. Cualquier resultado que no sean estos dos prácticamente garantiza una pérdida de dinero. Durante la crisis, cuando la música se detuvo y el mercado dejó de subir, muchos de estos llamados “inversores” perdieron sus camisetas. El sector inmobiliario en general sufrió un daño, pero ¿fue culpa de los inmuebles?

Los inversores sabios no apuestan por la apreciación. Compran propiedades con un juicio sólido de que la propiedad generará más ingresos de los que cuesta poseer. Para estas personas, que “fluyen de efectivo” de manera positiva, no les importa lo que haga el mercado. Si los precios bajan, están a salvo. Si los precios suben, tienen más opciones.

Apreciación

Dicho esto, la apreciación, o el aumento de los precios de las viviendas a lo largo del tiempo, es la forma en que la mayor parte de la riqueza se construye en bienes raíces. Este es el “jonrón” del que se habla cuando la gente gana una gran cantidad de dinero. Si bien los precios fluctúan, a largo plazo los valores inmobiliarios siempre han subido, siempre, y no hay razón para pensar que eso va a cambiar.

Una cosa a considerar cuando se trata de la apreciación de bienes raíces que afecta su ROI es el hecho de que la apreciación combinada con el apalancamiento ofrece grandes retornos. Si compra una propiedad por $ 200,000 y se aprecia en $ 220,000, su propiedad le había dado un rendimiento del 10%. Sin embargo, probablemente no pagó en efectivo por la propiedad y en su lugar utilizó el dinero del banco. Si considera que puede haber puesto un 10% de anticipo ($ 20,000), en realidad ha duplicado su inversión, un retorno del 100%.

Depreciación

Aunque el nombre puede ser engañoso, la depreciación no es la caída del valor de los bienes raíces. En realidad, es un término fiscal que describe su capacidad para cancelar parte del valor del activo en sí cada año. Esto reduce significativamente la carga fiscal sobre el dinero que gana, lo que le da una razón más por la que los bienes raíces protegen su patrimonio mientras lo hacen crecer.

Cada año, en los bienes raíces residenciales en los que ha invertido, puede amortizar 1 / 27.5 del valor de las propiedades contra los ingresos que ha generado. Entonces, para una casa que compró por $ 200,000, dividiría ese número por 27.5 para obtener $ 7,017. Esta es la cantidad que podría cancelar el flujo de efectivo que ganó durante el año de esa propiedad. Muchas veces, esto es más que todo el flujo de caja y puede evitar impuestos por completo.

Debe consultar a un CPA para conocer los detalles de este beneficio fiscal, pero la idea básica es que el gobierno considera que la propiedad que compra se está desgastando lentamente con el tiempo y, al igual que el equipo para un negocio que posee, puede cancelar ese desgaste. No es un mal negocio poseer una propiedad que le genere dinero, que pueda aumentar de valor y que también lo proteja de los impuestos sobre el dinero que gana.

Una advertencia es que esta exención de impuestos no se aplica a las residencias principales. El impuesto a la propiedad de alquiler está protegido porque se considera un negocio en el que puede cancelar sus gastos. Este no es el caso si usa la propiedad como su residencia principal, por lo que poseer una propiedad de inversión le da una ventaja aquí.

Apalancamiento

Si el flujo de caja y los ingresos por alquiler es mi parte favorita de ser propietario de una propiedad inmobiliaria, el apalancamiento es un segundo cercano. Por naturaleza, los bienes raíces son uno de los activos más fáciles de aprovechar que he encontrado, quizás el más fácil. No solo es fácil apalancar su financiamiento, sino que los términos son increíbles en comparación con cualquier otro tipo de préstamo. Las tasas de interés están actualmente por debajo del 5%, los pagos iniciales pueden ser del 20% o menos y los préstamos se amortizan de forma rutinaria durante períodos de 30 años. ¿Qué más puede invertir en el uso de financiamiento con términos como esos?

Cuando se hace correctamente, a menudo puede comprar bienes raíces, mejorar su valor y luego refinanciar para recuperar el 100% (o más) de su capital usando lo que yo llamo la estrategia BRRRR (Compra, Rehabilitación, Alquiler, Refinanciamiento, Repetición). En las circunstancias en las que no recupero el 100% de mi capital, a menudo me encuentro con un ROI en el rango del 50-90%, todo mientras agrego capital a la propiedad también.

El apalancamiento es una parte tan crítica de la propiedad inmobiliaria que a menudo lo damos por sentado. ¿Dónde más puedo pedir prestado dinero a A (el banco), devolver ese préstamo con dinero de B (el inquilino) y quedarme con la diferencia? El apalancamiento seguro es el flujo de caja. Si se asegura de que su propiedad produzca más ingresos de los que cuesta poseer, el apalancamiento en sí no importa tanto. Aquellos que “sobre-apalancan” la propiedad son aquellos que piden tanto dinero prestado que pierden dinero todos los meses.

Pago del préstamo

Cuando obtiene un préstamo para comprar una propiedad inmobiliaria, normalmente lo devuelve con el dinero del alquiler de los inquilinos. Una de las mejores partes de invertir en bienes raíces es el hecho de que no solo fluye el efectivo, sino que también está pagando lentamente el saldo de su préstamo con cada pago al banco.

Al comienzo de estos préstamos, la mayor parte del pago se destina a los intereses del préstamo, no al principio. Esto significa que no afectará mucho el saldo del préstamo hasta que lo haya obtenido durante un período de tiempo significativo. Con cada nuevo pago, una porción mayor se destina al principal en lugar de al interés.

Una vez transcurrido el tiempo suficiente, una buena parte de cada pago sale del saldo del préstamo y se crea riqueza además del flujo de caja mensual. La mejor parte es que es su inquilino quien paga esto por usted, no usted mismo. Pagar su préstamo es otra forma en que la inversión inmobiliaria funciona para hacer crecer su patrimonio de forma pasiva, y cada pago lo lleva un paso más hacia la libertad financiera.

Equidad forzosa

La equidad forzosa es un término que se usa para referirse a la riqueza que se crea cuando un inversionista trabaja en una propiedad para que valga más. A diferencia de la apreciación, en la que está a merced del mercado y de factores que no puede controlar, la equidad forzada permite a los inversores una opción en la que pueden participar para aumentar el valor de sus propiedades.

La forma más común de equidad forzosa es comprar una propiedad de tipo reparador y mejorar su condición. Pagar por debajo del valor de mercado por una propiedad que necesita mejoras, luego agregar electrodomésticos, pisos nuevos, pintura, etc. puede ser una excelente manera de crear riqueza a través de bienes raíces sin mucho riesgo. Si bien este es el método más común, no es el único.

Muchos inversores fuerzan la equidad al agregar características como dormitorios, baños o pies cuadrados adicionales. La clave es buscar propiedades con menos de la cantidad ideal de servicios y luego agregar lo que les falta para crear el mayor valor.

Ejemplo de esto sería agregar un tercer o cuarto dormitorio a una propiedad con solo dos, agregar un segundo baño a una propiedad con solo uno o agregar más pies cuadrados a una propiedad con menos que las casas circundantes. Se pueden encontrar oportunidades como esta con un poco de trabajo duro y diligencia, y la equidad forzada resultante puede tener un gran impacto en sus resultados.

Inflación

Puede que no se hable de ello con la suficiente frecuencia, pero la inflación es una gran razón por la que los bienes raíces crean riqueza de manera tan poderosa con el tiempo. Cuando considera todos los beneficios de invertir en bienes raíces y luego incluye la inflación, es sorprendente que más personas no estén tomando las medidas necesarias para poseer la mayor cantidad de bienes raíces que puedan.

Tomemos un momento para considerar cómo la inflación afecta los precios inmobiliarios. En general, en general, nuestra oferta monetaria vale cada vez menos con cada año que pasa. A medida que disminuye el valor del dinero, aumenta el precio de los bienes y servicios. Muchos de nosotros damos esto por sentado y no pensamos mucho en ello. No es raro escuchar acerca de cómo se usaban cinco centavos para comprar una botella de coca cola, o una hamburguesa se podía comprar por diez centavos. Si bien es fácil de dar por sentado, en realidad es una herramienta de creación de riqueza increíblemente poderosa cuando se aprovecha adecuadamente.

La clave para usar la inflación para generar riqueza en bienes raíces radica en el hecho de que la mayoría de sus grandes gastos (hipotecas, impuestos a la propiedad) permanecen fijos durante la mayor parte del tiempo que posee la propiedad. Cuando combina esto con el aumento de los alquileres y el valor de las viviendas (debido a la inflación), comienza a ver grandes resultados. Si sabemos que es razonable esperar que la inflación continúe, ¿por qué no invertir en un activo en el que esto lo beneficie?

Mucha gente entiende que los bienes raíces pueden generar riqueza, pero no todos entienden por qué. Espero que esto arroje un poco de luz sobre las razones por las que invertir en bienes raíces puede hacer crecer su riqueza de manera tan efectiva.

Hay muchas formas de generar riqueza en Estados Unidos, pero los bienes raíces pueden ser la forma más segura, estable y sencilla de hacerlo.